不動産投資の「減価償却」とは？初心者にもわかる仕組みと物件選びのポイント

不動産投資について調べていると、「減価償却」という言葉を目にする機会が多いのではないでしょうか。

「減価償却できる物件を探しています」
「木造アパートは節税に向いていると聞きました」
「築古物件のほうが減価償却を多く取れるのでしょうか？」

実際、不動産投資では物件そのものの収益性だけでなく、減価償却を重視して物件を選ぶ投資家も少なくありません。

一方で、減価償却は「金額が大きければ大きいほど良い」「短期間で償却できる築古木造を買えば得」という単純なものではありません。

投資家の所得、物件の構造・築年数、土地と建物の価格割合、融資条件、保有期間、そして将来の売却まで含めて考える必要があります。

今回は、これから不動産投資を始める方にもわかりやすいように、「そもそも減価償却とは何か？」という基本から、物件選びの考え方まで解説します。

1．そもそも「減価償却」とは？

不動産を購入した場合、購入金額のすべてを購入した年の経費として計上できるわけではありません。

建物は長期間にわたって使用する資産であるため、税務上は建物の取得価額を一定の期間に分けて経費として計上していきます。

これが「減価償却」です。

例えば、建物部分が5,000万円の収益不動産を購入したとします。

この5,000万円を購入した年に一括して経費にするのではなく、その建物の構造や築年数などに応じた期間に分けて、毎年「減価償却費」として必要経費に計上します。

不動産所得は、基本的に

家賃収入などの収入 － 必要経費 ＝ 不動産所得

という考え方で計算されます。

減価償却費は、この「必要経費」に含まれます。

ここで重要なのが、減価償却費は、その年に同額の現金を実際に支払う経費ではないという点です。

例えば家賃収入から管理費、修繕費、借入金利などを差し引き、実際のお金が手元に残っていたとしても、さらに減価償却費を経費として計上することで、税務上の所得を圧縮できる場合があります。

この「実際の現金支出を伴わない経費」という特徴が、不動産投資で減価償却が重視される大きな理由です。

2．土地は減価償却できない

初心者の方に特に覚えていただきたいのが、

土地は減価償却できず、建物は減価償却できる

という点です。

例えば1億円の一棟アパートを購入したとしても、1億円すべてを減価償却できるわけではありません。

仮に、

土地：6,000万円
建物：4,000万円

であれば、原則として減価償却の対象となるのは建物部分です。

そのため、同じ1億円の物件でも、

「土地価格の割合が大きい物件」と
「建物価格の割合が大きい物件」

では、減価償却の効果が大きく異なる可能性があります。

減価償却を重視して収益不動産を探す場合、販売価格や表面利回りだけを見るのではなく、土地・建物の価格割合を確認することも重要です。

なお、建物附属設備などは建物本体とは異なる耐用年数で償却する場合もあります。

3．建物の構造によって「法定耐用年数」が違う

不動産の減価償却を理解するうえで重要なのが「法定耐用年数」です。

住宅用建物の代表的な法定耐用年数としては、概ね次のような違いがあります。

木造：22年
鉄骨造：骨格材の厚さなどにより19年・27年・34年
鉄筋コンクリート造（RC造）：47年

例えば、新築の木造アパートと新築RCマンションでは、同じ建物価格でも減価償却する期間が異なります。

一般的には、耐用年数が短ければ年間の減価償却費が大きくなりやすく、耐用年数が長ければ年間の減価償却費は小さくなる代わりに、長期間にわたって計上することになります。

これが、投資家の中で「木造は減価償却を取りやすい」と言われる理由の一つです。

4．中古物件では減価償却期間が短くなることがある

さらに重要なのが中古物件です。

中古建物は、新築と同じ法定耐用年数をそのまま使うとは限りません。

一定の場合には、経過年数を考慮した耐用年数を用いて減価償却を行います。

簡便法では、法定耐用年数をすでに超えている中古資産について、

法定耐用年数 × 20％

を耐用年数とする考え方があります。

例えば木造住宅の法定耐用年数は22年です。

22年を超えている木造建物の場合、

22年 × 20％ ＝ 4.4年

となり、端数処理によって4年となるケースがあります。

このため、築年数が経過した木造アパートなどでは、建物価格を比較的短期間で減価償却できるケースがあります。

ただし、「築22年以上の木造なら必ず4年で償却できる」と機械的に判断するのは危険です。

取得後に大規模な資本的支出を行った場合など、個別の条件によって取り扱いが異なることがありますので、実際の税務処理については税理士等への確認が必要です。

5．減価償却期間が短い物件のメリット

減価償却を目的とする投資家から注目されやすいのが、築年数の経過した木造アパートなどです。

最大の特徴は、条件によって比較的短期間に大きな減価償却費を計上できる可能性があることです。

例えば、給与所得や事業所得が高く、毎年の所得税負担が大きい方の場合、不動産所得で生じた損失を他の所得と損益通算できるケースがあります。

そのため、高所得の会社員、会社経営者、医師などが減価償却を意識して不動産投資を検討するケースがあります。

ただし、不動産所得の赤字であれば何でも給与所得などと自由に相殺できるわけではありません。

例えば、土地取得に対応する借入金利子については、不動産所得が赤字の場合の損益通算に一定の制限があります。

したがって、単純に「減価償却費が大きい＝その金額すべてが節税になる」と考えないことが重要です。

6．減価償却期間が短い物件のデメリット

短期償却にはメリットがある一方、大きな注意点があります。

それが、

減価償却が早く終わる

ことです。

例えば数年間で大きな減価償却費を計上できたとしても、償却期間が終了すれば、その後は建物本体について同じような減価償却費を計上できなくなります。

家賃収入がそれほど変わらないにもかかわらず、税務上の経費だけが減少し、課税所得が増える可能性があります。

いわゆる「デッドクロス」についても注意が必要です。

借入金を返済していても、元金返済部分は必要経費にはなりません。

一方で減価償却費が減っていくと、

手元に残る現金は少ないのに、税務上は利益が出ている

という状態になることがあります。

そのため、築古木造物件を購入する場合には、「最初の数年間でどれだけ節税できるか」だけではなく、償却終了後のキャッシュフローまでシミュレーションすることが大切です。

7．築古木造には「修繕」と「融資」の問題もある

築古木造物件は、減価償却だけを見ると魅力的に見えることがあります。

しかし、不動産投資の本来の収益性まで考えると、別の問題があります。

築年数が経過していれば、外壁、屋根、防水、給排水設備、エアコン、給湯器などの修繕費が増える可能性があります。

短期間に大きな減価償却費を取れても、その間に多額の修繕費が発生すれば、実際のキャッシュフローは悪化します。

また、金融機関によっては築年数や法定耐用年数を融資期間の判断材料とします。

築古物件では、

・融資期間が短い
・自己資金を多く求められる
・金利条件が厳しくなる
・そもそも融資対象になりにくい

といった可能性もあります。

つまり、税務上魅力的な物件と、融資を受けやすい物件が必ずしも同じとは限りません。

8．では、RC造など減価償却期間が長い物件は不利なのか？

そうとは限りません。

RC造など耐用年数が長い建物の場合、短期間で大きな減価償却費を計上するという点では築古木造に劣るケースがあります。

一方、長期間にわたって安定的に減価償却費を計上できることはメリットでもあります。

また、比較的築浅のRC物件であれば、

・金融機関の評価を得やすい場合がある
・長期融資を組みやすい場合がある
・毎月の返済額を抑えやすい
・築古物件と比較して修繕リスクを抑えやすい
・将来の売却時に買主が融資を利用しやすい可能性がある

など、減価償却以外のメリットも期待できます。

短期的な節税だけではなく、10年、20年と長期保有しながら安定した家賃収入を得ることを重視する投資家にとっては、耐用年数の長い物件のほうが適している場合があります。

9．「短期償却」と「長期償却」はどちらがいい？

結論として、すべての投資家に共通する正解はありません。

例えば、現在の所得が高く、数年間の所得圧縮を重視している方であれば、短期間に減価償却費を計上しやすい中古木造物件が候補になることがあります。

一方、

「節税だけではなく長期的な資産形成をしたい」
「融資期間を長く取りたい」
「安定したキャッシュフローを重視したい」
「将来売却しやすい物件を持ちたい」

という方であれば、築浅RC物件や築浅アパートなどが適している場合もあります。

重要なのは、

「一番減価償却できる物件」を探すのではなく、「自分の所得・資産状況・投資目的に合った減価償却ができる物件」を探すことです。

10．減価償却目的で物件を探すなら「出口戦略」まで考える

減価償却を重視した不動産投資で、特に忘れてはいけないのが売却です。

減価償却をすると、その分だけ建物の帳簿価額は下がっていきます。

そのため、購入時から売却時までの税金を考えず、「保有中にいくら節税できたか」だけで投資効果を判断することはおすすめできません。

個人が不動産を売却する場合には、所有期間によって譲渡所得に対する税率も異なります。

また、法人で購入する場合には個人とは税務上の考え方が異なります。

そのため、

購入 → 保有 → 減価償却 → 売却

までを一つの投資として考える必要があります。

「5年間でいくら税負担を抑えられるか」だけではなく、

「5年後にいくらで売れる可能性があるか」
「その時点の残債はいくらか」
「帳簿価額はいくらになっているか」
「売却時にどの程度の税負担が生じる可能性があるか」

まで確認することが重要です。

11．初心者が減価償却物件を選ぶ際のチェックポイント

減価償却を重視して収益不動産を探す場合には、少なくとも次の項目を確認しましょう。

① 土地・建物の価格割合
減価償却の対象となる建物部分がどの程度あるかを確認します。

② 建物の構造
木造、鉄骨造、RC造などによって法定耐用年数が異なります。

③ 築年数
中古物件の場合、残存耐用年数の計算に大きく影響します。

④ 年間の減価償却費
「何年で償却するか」だけではなく、「年間いくら計上できるのか」を確認します。

⑤ 現在の所得と税率
同じ物件でも、投資家の所得状況によって減価償却の効果は異なります。

⑥ 融資条件
借入期間、金利、自己資金、年間返済額を確認します。

⑦ 修繕リスク
特に築古木造では、購入後の大規模修繕について確認が必要です。

⑧ 償却終了後のキャッシュフロー
減価償却費がなくなった後でも投資として成立するかを確認します。

⑨ 売却価格と出口戦略
「節税できるから買う」のではなく、「最終的に売却したときまで利益が残るか」を考えます。

12．「利回り」と「減価償却」は別々に考えない

収益不動産を探す際、どうしても「表面利回り○％」という数字に目が向きます。

しかし、

利回りが高い＝手元にお金が残る

とは限りません。

同様に、

減価償却費が大きい＝良い投資

とも限りません。

不動産投資では、

家賃収入、空室率、管理費、修繕費、固定資産税、借入金利、元金返済、減価償却費、所得税・住民税、そして将来の売却価格など、多くの要素が関係します。

そのため、本来は「表面利回り」と「節税額」を別々に見るのではなく、税引前・税引後のキャッシュフローを含めて総合的に判断することが重要です。

13．減価償却を目的に物件を買う前に知っておきたいこと

減価償却は、不動産投資の大きなメリットの一つです。

特に所得の高い方にとっては、物件選びを左右する重要な要素になることがあります。

しかし、減価償却はあくまで不動産投資を構成する一つの要素です。

「節税できるから築古木造を買う」
「RCは償却期間が長いから買わない」

といった判断だけで物件を選ぶことはおすすめできません。

築古木造には短期償却というメリットがある一方で、修繕・融資・売却というリスクがあります。

反対に築浅RCは年間の減価償却費が小さくなる場合がありますが、長期融資、安定運用、資産性などの面でメリットを持つことがあります。

大切なのは、

「節税額」ではなく「税引後に最終的にいくら資産が増えるのか」

という視点です。

14．仲和サービスでは「減価償却だけ」で物件を選びません

株式会社仲和サービスでは、収益不動産をご検討されているお客様の投資目的や資産状況を伺いながら、物件をご提案しています。

「減価償却を活用できる物件を探したい」
「高所得なので不動産投資による税務上の効果も考えたい」
「木造アパートとRC一棟マンションのどちらが自分に向いているかわからない」
「融資を利用しながら資産形成したい」

といったご相談も可能です。

減価償却を重視する場合でも、単純に築年数や構造だけで物件を選ぶのではなく、

収益性・減価償却・融資・修繕リスク・キャッシュフロー・出口戦略

を総合的に確認することが重要です。

特に不動産投資を初めて行う方は、「表面利回りが高い」「減価償却期間が短い」といった一つの数字だけで判断せず、ご自身の投資目的に合った物件を選びましょう。

仲和サービスでは、収益不動産の購入をご検討されているお客様のご希望条件を伺い、物件探しをサポートしております。

「減価償却を活用できる収益物件を探している」という段階からでも、お気軽にご相談ください。

※税務上の注意事項

本記事は、不動産投資における減価償却の一般的な仕組みをわかりやすく説明することを目的としたものであり、個別の税務・節税効果を保証するものではありません。

減価償却方法、耐用年数、損益通算、取得価額の土地・建物への按分、譲渡時の課税関係等については、取得する物件や所有形態、個人・法人の別、所得状況等によって取り扱いが異なる場合があります。

実際の申告や具体的な税務判断については、税理士等の専門家へご確認ください。

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「旅館に変更すれば儲かる」という営業トークだけで購入するのは危険

近年、「この物件は旅館営業に変更すれば利回りが大幅に上がります」「賃貸より旅館の方が収益性が高いです」といった提案を受けるケースが増えています。

確かに、適切な立地と条件が揃えば、旅館営業へ転用することで収益性が向上する可能性はあります。

しかし、それは**「旅館営業の許可が取得できること」が前提**です。

実際には、

• ・用途地域の制限
• ・自治体の条例や運用
• ・建築基準法への適合
• ・消防設備の改修
• ・用途変更の要否
• ・接道条件
• ・検査済証の有無
• ・管理規約（区分マンション）
• ・改修費用が数千万円に及ぶケース
•  

など、多くの条件をクリアしなければ営業許可を取得できません。

東京都も、旅館業の計画段階で保健所への事前相談を行い、建築基準法や消防法など関係法令についても事前確認するよう案内しています。

そのため、「旅館に変更できます」「ホテルにすれば利益が出ます」という営業担当者の説明だけを信じて購入してしまうと、実際には許可が取得できず、想定していた事業計画が成り立たないというリスクがあります。

収益物件は、一度購入すると簡単には売却できません。購入後に「旅館営業はできませんでした」と判明した場合、収益予測や出口戦略が大きく狂う可能性があります。

旅館営業を前提として物件を検討する場合は、必ず契約前・購入前に、

• ・建築士
• ・行政書士
• ・消防設備業者
• ・所轄保健所

などの専門家へ相談し、旅館営業が可能かどうかを十分に調査したうえで判断することが重要です。

「旅館営業に変更できるか」ではなく、「旅館営業の許可を取得できることが確認できているか」まで確認してから購入することが、失敗しない収益不動産投資の第一歩といえるでしょう。

資産を「増やす」だけではなく、「守り、次世代へつなぐ」資産運用をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。

仲和サービスだからできる「旅館営業を見据えた物件提案」

株式会社仲和サービスでは、単に「旅館営業に変更できそうです」といった曖昧なご提案は行っておりません。

当社には、旅館業・民泊・収益不動産を熟知した営業スタッフが在籍しており、物件のご紹介前から旅館営業への転用可能性を重視した調査を行っています。

具体的には、

• ・用途地域や条例など法令上の規制
• ・建築基準法・消防法への適合性
• ・建物の構造や接道状況
• ・検査済証・建築確認関係書類の有無
• ・旅館営業・民泊としての運営実績や市場性
• ・想定される改修内容と費用
•  

など、多角的な視点から確認を行い、お客様へご提案しています。

もちろん、旅館営業の許可は最終的に所轄保健所や関係行政機関の審査・判断によるため、100％の許可取得を保証することはできません。

しかし、「購入したものの旅館営業ができなかった」というリスクをできる限り減らせるよう、事前調査を徹底しています。

また、当社では旅館業・民泊運営に精通した専門家とのネットワークを活かし、購入前のご相談から、許認可取得、運営開始までを見据えたサポートも行っています。

「旅館営業が可能な物件を探したい」「購入前に転用の可否を確認したい」という方は、ぜひ株式会社仲和サービスへご相談ください。豊富な経験と専門知識をもとに、お客様の投資目的に合わせた最適な物件をご提案いたします。

　　　　　　資産運用のご相談↓

年収2,000万円という収入は、日本では上位数％に入る高所得層です。

しかし、前回の記事でもご紹介したように、高所得であるほど所得税・住民税・社会保険料の負担は大きく、実際に自由に使えるお金は想像よりも多くありません。

さらに50代・60代になると、

• 定年退職
• 役職定年
• 収入減少
• 老後資金
• 相続

など、新たな課題が現れてきます。

そこで多くの富裕層が選択しているのが、

「給与だけに頼らない資産形成」です。

その代表例が、不動産投資です。

しかし興味深いことに、多くの資産家は1件購入して終わりではありません。

2件目、3件目と資産を増やしていきます。

今回は、その理由をご紹介します。

富裕層は「毎月の収入」を増やしている

会社員の収入は、働かなければ入りません。

昇給にも限界があります。

一方、不動産は、賃貸されている限り、毎月家賃収入を生み続けます。

例えば、

年間家賃収入が800万円ある物件を購入すると、空室や経費を考慮しても、毎月安定したキャッシュフローが期待できます。

もちろん、物件選びが非常に重要ですが、会社員の給与とは別に

"第二の収入源"

を持てることは大きな安心になります。

なぜ2棟目を購入するのか

最初の不動産投資で、

・家賃収入

・管理方法

・融資返済

・確定申告

などを経験すると、不動産投資への理解が深まります。

すると、

「もっと資産形成を加速したい」

という考えになる方も少なくありません。

例えば、

1棟だけでは年間家賃収入が1,000万円だったものが、2棟保有すれば2,000万円近くになります。

もちろん借入も増えますが、資産規模も大きくなります。

これは金融資産だけでは得られないレバレッジ効果です。

富裕層は「資産規模」を意識している

富裕層は毎月の利益だけではなく、資産全体を見ています。

例えば、

資産10億円の方が

年間3％運用すると、

年間3,000万円になります。

一方、

資産3億円では、

同じ3％でも900万円です。

つまり、

資産規模が大きくなるほど、資産が資産を生み出す力も大きくなります。

そのため、

富裕層ほど

金融機関からの信用を活用し、優良不動産を取得して資産規模を拡大していきます。

レバレッジは富裕層だけの特権ではない

不動産投資最大の特徴は、自己資金だけで購入する必要がないことです。

例えば、

自己資金3,000万円で、

2億円規模の不動産を購入できるケースもあります。

もちろん、

金融機関の審査や

年収、

勤務先、

資産背景などによりますが、

会社員という安定した属性は

非常に評価されます。

年収2,000万円クラスになると、

融資条件も有利になることが少なくありません。

つまり、

銀行の信用を活用しながら資産形成を進められることが、不動産投資最大の魅力です。

重要なのは「利回り」だけではない

投資用不動産というと、利回りだけを見る方もいます。

しかし、実際の資産家は、それ以上に立地を重視します。

例えば、

東京都心部では

表面利回りが3〜5％程度でも、

資産価値が維持されやすく、

賃貸需要も安定しています。

一方、

地方の高利回り物件では、

利回りが8〜10％でも、

空室リスクや売却時の価格下落リスクが高い場合があります。

長期保有を考えるなら、利回りだけではなく、

次のポイントを確認することが重要です。

• 最寄駅からの距離
• 人口動態
• 再開発計画
• 建物の管理状況
• 修繕履歴
• 入居率
• 周辺賃料
• 将来の出口戦略
•  

「買うこと」よりも、「長く保有できること」が資産形成の成功につながります。

富裕層は出口戦略から逆算して購入する

資産家の多くは、購入前から「将来どのように売却するか」まで考えています。

例えば、

• 長期保有して家賃収入を得る
• 子どもへ資産承継する
• 法人へ組み替える
• 建替えや再開発を見据える
• 市場環境を見て売却する

など、

複数の選択肢を想定しています。

不動産は「買って終わり」ではなく、「どう活かし、どう手放すか」まで含めて投資です。

2026年の不動産市場はどう見るべきか

2026年現在、日本では金利上昇局面に入りつつあります。

「金利が上がるなら不動産は危険では？」

という質問をいただくことがあります。

確かに借入コストは上昇する可能性があります。

しかし一方で、

東京23区中心部では依然として賃貸需要が強く、供給が限られるエリアも多くあります。

特に、駅徒歩10分以内、管理状態の良いRCマンションや一棟収益物件は、長期保有を前提とする投資家から根強い人気があります。

重要なのは、「市況が良いから買う」のではなく、「長期で価値を維持しやすい物件を選ぶ」ことです。

資産形成は「早く始めた人」が有利

不動産投資は、時間を味方につけられる投資です。

ローン返済は毎月進み、

家賃収入によって借入残高は少しずつ減少していきます。

10年後、20年後には、

借入が減った分だけ純資産が積み上がり、売却時の選択肢も広がります。

一方で、スタートが10年遅れると、その時間による資産形成効果を得ることはできません。

もちろん、焦って購入する必要はありませんが、「良い物件が見つかったときに動ける準備」をしておくことは非常に重要です。

まとめ｜「収入」ではなく「資産が働く仕組み」をつくる

年収2,000万円という高い収入は、大きな強みです。

しかし、それだけでは将来の安心は約束されません。

多くの富裕層が実践しているのは、給与収入を生活費として使うだけでなく、その一部を「資産が働く仕組み」に変えていくことです。

不動産投資は、その代表的な手段の一つです。

もちろん、すべての物件が良い投資になるわけではありません。だからこそ、立地、建物の品質、賃貸需要、融資条件、出口戦略を総合的に検討することが欠かせません。

将来の収入減少やインフレ、相続まで見据えた資産形成を考えるのであれば、「いまの年収をどう使うか」が10年後、20年後の資産規模を大きく左右します。

仲和サービスでは、東京23区を中心とした資産性の高い収益不動産をご紹介しています。国内富裕層から海外投資家まで幅広い取引実績をもとに、お客様一人ひとりの資産背景や目的に合わせたご提案を行っています。

「2棟目を検討したい」「今の年収ならどのくらいの物件が購入できるのか知りたい」「将来を見据えた資産形成を始めたい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。

資産を「増やす」だけではなく、「守り、次世代へつなぐ」資産運用をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。

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年収2,000万円会社員の資産形成｜高所得者こそ考えたい「守り」と「攻め」の不動産戦略

年収2,000万円という収入は、一般的には高所得者に分類されます。上場企業の管理職、外資系企業勤務、医師、専門職、金融・IT・コンサル業界の管理職など、安定した高収入を得ている方も多い層です。

しかし、年収2,000万円あるからといって、将来の資産形成が自動的に安泰になるわけではありません。むしろ、この所得層は税金や社会保険料の負担が大きく、生活水準も上がりやすいため、手取り収入をどのように資産へ変えていくかが非常に重要になります。

特に近年は、物価上昇、金利上昇、老後資金への不安、退職金制度の変化、相続対策など、会社員であっても自分自身で資産防衛を考える必要性が高まっています。

年収2,000万円の会社員が資産形成を考える際に大切なのは、「収入が高いから安心」と考えるのではなく、「高収入のうちに、将来収入が減っても残る資産を作る」という視点です。

年収2,000万円でも手取りは思ったほど多くない！！

年収2,000万円と聞くと、非常に余裕のある生活を想像されるかもしれません。しかし、実際には所得税・住民税・社会保険料の負担が大きく、額面収入と手取り収入には大きな差があります。

日本の所得税は累進課税制度です。国税庁によると、課税所得が1,800万円超から4,000万円以下の部分には所得税率40％が適用されます。さらに住民税も加わるため、高所得者ほど収入に対する税負担を強く感じやすくなります。

もちろん、給与所得控除や基礎控除などがありますが、給与収入が高くなるほど税率の影響は大きくなります。給与所得控除についても、一定以上の年収では控除額に上限があるため、年収が増えた分がそのまま手元に残るわけではありません。

そのため、年収2,000万円層が資産形成を考える場合、単に収入を増やすだけではなく、手取りからどれだけ資産を残せるかが重要になります。

高所得会社員の資産形成で重要な3つの視点

年収2,000万円の会社員が資産形成を行ううえで、意識したい視点は大きく3つあります。

1つ目は、現金だけに偏らないことです。

預貯金は安全性が高い一方で、インフレに弱いという特徴があります。物価が上がる局面では、預金の額面は変わらなくても、実質的な購買力は下がっていきます。生活費、教育費、医療費、住宅費が上昇していく中で、現金だけで資産を保有していると、将来的に資産価値が目減りする可能性があります。

2つ目は、収入が高いうちに信用力を活用することです。

会社員の大きな強みは、安定した給与収入と勤務先の信用力です。特に上場企業勤務、医師、大手企業管理職などは、金融機関から見ても安定性の高い属性と評価されやすくなります。この信用力は、退職後や独立後には同じように使えない可能性があります。つまり、現役で高収入を得ている時期こそ、融資を活用した資産形成を検討しやすいタイミングといえます。

3つ目は、将来の収入低下を前提に資産を作ることです。

会社員の場合、役職定年、転職、早期退職、定年退職などにより、将来的に給与収入が下がる可能性があります。年収2,000万円の生活水準に慣れてしまうと、収入が下がった際に家計への影響が大きくなります。そのため、現役時代から給与以外の収入源を作っておくことが重要です。

年収2,000万円層と不動産投資の相性

高所得会社員の資産形成手段として、不動産投資は相性の良い選択肢の一つです。

理由は、金融機関からの信用力を活用しやすいこと、長期的な賃料収入が見込めること、インフレに比較的強い資産であること、そして相続や資産承継の面でも活用しやすいことです。

特に都心部の区分マンションや一棟収益物件は、賃貸需要が安定しやすく、資産性を重視する投資家からも注目されています。もちろん、不動産であれば何でもよいわけではありません。立地、築年数、管理状態、修繕積立金、賃貸需要、出口戦略を慎重に確認する必要があります。

年収2,000万円層の場合、単純に高利回りだけを狙うよりも、「資産価値が落ちにくい物件」「将来売却しやすい物件」「賃貸需要が安定している物件」を選ぶことが重要です。

短期的な利回りだけを重視して地方や築古物件を購入すると、空室リスク、修繕リスク、売却時の流動性リスクが高まる可能性があります。一方で、都心の資産性が高い物件は表面利回りこそ低く見える場合がありますが、長期保有や売却時の安定性という面では検討価値があります。

「節税目的だけ」の不動産投資には注意！！

高所得者向けの不動産投資では、「節税になります」という提案を受けることがあります。確かに、減価償却や借入金利、管理費、修繕費などを活用することで、所得計算上の効果が出る場合があります。

しかし、節税だけを目的に不動産を購入するのは危険です。

不動産投資で最も重要なのは、税金が下がることではなく、最終的に資産が増えることです。節税効果があっても、空室が続いたり、売却時に大きく値下がりしたり、修繕費が想定以上にかかったりすれば、本来の資産形成にはつながりません。

特に年収2,000万円層は、税負担が大きいため節税という言葉に反応しやすい傾向があります。しかし、優先すべきは「節税できる物件」ではなく、「長期的に保有価値のある物件」です。

節税はあくまで結果の一部であり、物件選びの主目的にしてはいけません。

医師・大企業管理職が考えたい不動産の選び方

医師や大企業管理職の場合、日々の仕事が忙しく、不動産投資に多くの時間を割けない方も少なくありません。そのため、管理に手間がかかる物件よりも、安定運用しやすい物件を選ぶことが大切です。

例えば、駅徒歩圏内、都心または主要エリア、賃貸需要の強い間取り、管理状態の良いマンション、修繕積立金が適切に積み立てられている物件などは、忙しい会社員でも検討しやすい条件といえます。

一方で、利回りだけが高い物件には注意が必要です。高利回りに見えても、空室リスクが高い、建物管理に問題がある、将来の大規模修繕費が大きい、売却しにくいなどのリスクが隠れている場合があります。

年収2,000万円層が不動産を購入する場合、目先の毎月収支だけでなく、10年後・15年後にその物件がいくらで売れるのかという出口戦略まで確認することが重要です。

株式・投資信託と不動産を組み合わせる

資産形成では、不動産だけに偏る必要はありません。むしろ、株式、投資信託、預貯金、保険、不動産をバランスよく組み合わせることが大切です。

株式や投資信託は流動性が高く、少額から始めやすいメリットがあります。一方で、価格変動が大きく、短期間で資産額が上下することもあります。

不動産は流動性こそ低いものの、賃料収入を得ながら長期保有できる点が魅力です。また、融資を活用できるため、自己資金以上の規模で資産形成を進めることも可能です。

年収2,000万円層であれば、まずは生活防衛資金を確保したうえで、金融資産と不動産を組み合わせることで、資産全体の安定性を高めることができます。

退職後を見据えた資産形成

年収2,000万円の会社員であっても、定年後に同じ収入が続くとは限りません。特に大企業では、役職定年や定年再雇用により、50代後半から収入が大きく変化するケースもあります。

そのため、現役時代に得た高い収入を、将来の安定収入に変えていく発想が必要です。

不動産投資は、退職後の年金以外の収入源として活用できる可能性があります。ローン完済後には、賃料収入が老後の生活費の一部になることもあります。また、将来的に売却して現金化する、子どもに資産として承継する、自宅や事業用資産と組み合わせて相続対策に活用するなど、複数の選択肢があります。

高所得の現役時代に資産を作っておけば、退職後の選択肢は大きく広がります。

年収2,000万円層が今確認すべきこと

まず確認したいのは、現在の資産状況です。

預貯金、株式、投資信託、保険、不動産、退職金見込み、住宅ローン残高などを整理し、自分の資産がどこに偏っているのかを把握することが第一歩です。

次に、年間でいくら資産形成に回せるのかを確認します。年収が高くても、住宅ローン、教育費、車、旅行、交際費などで支出が大きければ、思ったほど資産が残らないケースもあります。

そして、金融機関からどの程度の融資を受けられる可能性があるのか、不動産を購入する場合にどの価格帯が現実的なのかを把握することも重要です。

最後に、購入目的を明確にすることです。

毎月のキャッシュフローを重視するのか、将来の資産価値を重視するのか、相続対策を意識するのか、退職後の収入源を作りたいのかによって、選ぶべき物件は変わります。

まとめ｜高収入のうちに「残る資産」を作る

年収2,000万円の会社員は、資産形成において大きな可能性を持っています。安定した収入、金融機関からの信用力、投資に回せる余力があるからです。

しかし、その一方で税負担は大きく、生活水準も上がりやすく、将来的な収入低下リスクもあります。だからこそ、現役で高収入を得ているうちに、給与以外の資産を作ることが重要です。

不動産投資は、年収2,000万円層にとって有効な資産形成手段の一つです。ただし、節税だけを目的にするのではなく、立地、賃貸需要、管理状態、出口戦略を総合的に判断する必要があります。

高所得者にとって大切なのは、「いくら稼ぐか」だけではありません。

稼いだ収入を、将来に残る資産へどう変えていくか。

その視点を持つことで、年収2,000万円という強みを、将来の安心と自由につなげることができます。

資産を「増やす」だけではなく、「守り、次世代へつなぐ」資産運用をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。

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【8月1日開催】不動産税務戦略セミナー開催のお知らせ｜税務対策・資産形成・一棟投資を徹底解説

株式会社仲和サービスでは、このたび**「不動産税務戦略セミナー」**を開催いたします。

近年、日本の不動産市場は国内外の投資家から高い注目を集めています。

しかし、不動産投資で成功するためには、物件選びだけではなく税務の知識が非常に重要です。

「購入時にどんな税金がかかるの？」
「個人名義と法人名義はどちらが有利？」
「売却時の税金はどのくらい？」
「節税できるポイントは？」

このような疑問をお持ちの方に向けて、税理士を講師に迎え、実務に役立つ内容を分かりやすく解説いたします。

このような方におすすめ

・これから日本で不動産投資を始めたい方
・一棟マンション・一棟ビルへの投資を検討している方
・資産形成を効率的に進めたい方
・不動産税務について基礎から学びたい方
・法人設立や法人名義での購入を検討している方
・将来の売却まで見据えた資産戦略を考えたい方

セミナー内容

今回のセミナーでは、実際の不動産投資で役立つ税務知識を中心に解説いたします。

不動産取得時にかかる税金

・不動産取得税
・登録免許税
・印紙税
・固定資産税・都市計画税

など、購入時に必要となる税金を整理してご説明します。

個人名義と法人名義の違い

それぞれのメリット・デメリットや、投資スタイルに応じた考え方をご紹介します。

賃貸経営と確定申告

家賃収入を得た際の申告方法や、経費として認められる項目など、実務に役立つポイントを解説します。

売却時の税務

譲渡所得税の仕組みや、将来の出口戦略を踏まえた税務対策について学ぶことができます。

法人購入による節税

法人を活用した不動産投資の考え方や注意点について、実例を交えながらご紹介します。

経営管理ビザ保有者向け税務

外国人投資家の方にも役立つ、日本での税務上のポイントについても解説いたします。

講師紹介

本セミナーは、

税理士法人 富士中央総合事務所 中国部門
税理士　方 培林（ほう ばいりん）先生

を講師としてお迎えします。

日本税務・不動産税務・会社税務に加え、クロスボーダー案件にも数多く携わっており、実務経験をもとに分かりやすくご説明いただきます。

開催概要

開催日

2026年8月1日（土）

開催形式
対面セミナー

会場
東京都中央区銀座

※詳細はお申し込み後にご案内いたします。

定員
先着20名

参加人数に限りがありますので、お早めのお申し込みをおすすめいたします。

仲和サービスだからこそ提供できる情報

仲和サービスでは、国内外のお客様へ数億円規模の不動産売買仲介を数多く手掛けております。

税理士・司法書士・金融機関などの専門家と連携しながら、お客様一人ひとりに合わせた最適な不動産投資をご提案しております。

今回のセミナーでは、単なる税金の説明だけではなく、

• 投資判断に役立つ税務知識
• 資産形成の考え方
• 一棟投資の魅力
• 将来の出口戦略
•  

まで、実践的な内容を学んでいただけます。

お申し込み

参加をご希望の方は、チラシ掲載のQRコードよりグループへご参加ください。

※本セミナーは対面開催となります。
※会場の詳細はグループ参加後にご案内いたします。
※定員になり次第、受付を終了いたします。

不動産投資は「税務」を知ることで、将来の資産形成に大きな差が生まれます。

これから投資を始める方も、すでに不動産を所有されている方も、この機会にぜひご参加ください。

超富裕層はなぜ東京都心の不動産を組み込むのか？

資産10億円超の富裕層が実践する「守り」と「攻め」の資産運用戦略

「資産運用」と聞くと、株式や投資信託、NISAなどを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。しかし、金融資産が10億円、20億円、あるいはそれ以上になる超富裕層の資産運用は、一般的な資産形成とは考え方が大きく異なります。

超富裕層にとって重要なのは、「どれだけ大きな利益を得られるか」だけではありません。

『いかに資産を守り、安定的に運用し、次世代へ承継するか』

これが資産運用の中心的なテーマとなります。

そのため、東京都心の収益不動産は、単なる投資対象ではなく、資産全体のバランスを整える選択肢の一つとして、多くの富裕層から検討されています。

本記事では、超富裕層がどのような考え方で資産を運用しているのか、そしてなぜ東京都心の不動産が選ばれているのかを詳しく解説します。

超富裕層の資産運用は「分散」が基本

金融資産が大きくなるほど、一つの資産へ集中投資するリスクは高まります。

例えば、10億円をすべて株式で運用していた場合、市場が20％下落すると資産は2億円減少します。一方、株式・債券・不動産・現金・金（ゴールド）などへ分散していれば、一つの資産価格が下落しても、資産全体への影響を抑えられる可能性があります。

そのため、超富裕層は資産を以下のように分散するケースが少なくありません。

• 国内・海外株式
• 債券
• 現金・預金
• 収益不動産
• REIT
• プライベートエクイティ
• ヘッジファンド
• 金（ゴールド）

それぞれ異なる値動きをするため、市場環境が変化しても資産全体の安定性を高める効果が期待できます。

超富裕層は「資産を増やす」より「資産を失わない」ことを重視する

一般的な投資では、「年利○％」「短期間で大きく増やす」といったリターンに注目しがちです。

しかし、超富裕層では考え方が異なります。

例えば、資産10億円を保有している方が年間5％の運用益を得れば5,000万円の利益になります。一方で、20％の損失が発生すると2億円もの資産が減少します。

資産規模が大きくなるほど、損失の絶対額も大きくなるため、「高いリターン」よりも「大きな損失を避けること」が重要になります。

そのため、価格変動の異なる資産へ分散投資し、市場環境の変化に左右されにくいポートフォリオを構築することが、超富裕層の資産運用では基本的な考え方となっています。

なぜ不動産が資産運用に組み込まれるのか

東京都心の収益不動産は、単に家賃収入を得るためだけの資産ではありません。超富裕層は、次のような点を評価して保有を検討しています。

① 安定したキャッシュフロー

賃貸住宅やオフィスなどの収益不動産は、入居者がいる限り賃料収入が期待できます。

もちろん、空室や修繕費、賃料の変動といったリスクはありますが、立地や管理状況が良好な物件では、長期的な収益が期待できるケースもあります。

株式のように日々大きく価格が変動する資産とは異なる特徴を持つため、資産全体のバランスを考えるうえで有効な選択肢となります。

② インフレへの備え

物価が上昇すると、現金だけを保有している場合は実質的な購買力が低下する可能性があります。

一方、不動産は市場環境によって賃料や資産価格が変動するため、インフレ局面では実物資産として注目されることがあります。

もちろん、すべての物件が同じような動きをするわけではありませんが、長期的な資産分散の一つとして活用される理由の一つです。

③ レバレッジを活用できる

超富裕層であっても、自己資金だけで物件を購入するとは限りません。

金融機関から融資を受けることで自己資金を効率的に活用し、残った資金を他の投資へ配分するケースもあります。

ただし、金利上昇や借入条件の変化による影響も受けるため、慎重な資金計画が必要です。

④ 相続・資産承継の選択肢

不動産は、相続税評価額が市場価格と異なる方法で評価される場合があります。また、賃貸物件については評価方法が異なるケースもあり、相続対策として検討されることがあります。

ただし、実際の税務上の取扱いは物件の状況や個別事情によって異なるため、税理士などの専門家への相談が欠かせません。

超富裕層が重視する「キャッシュフロー」という考え方

超富裕層は、資産総額だけでなく、「毎年どれだけ安定した収益を生み出せるか」も重要視しています。

たとえば、金融資産だけで運用している場合、市場の急落時に生活費や投資資金を確保するため、資産を売却せざるを得ない場面も考えられます。

一方で、収益不動産から安定した賃料収入が得られれば、資産を売却せずに資金を確保できる可能性があります。

このように、キャッシュフローを生み出す資産を組み合わせることが、長期的な資産運用では重要な考え方となっています。

ファミリーオフィスという資産管理の仕組み

海外の超富裕層では、「ファミリーオフィス」と呼ばれる専門家チームが資産管理を担うケースが多く見られます。

そこでは、

• 税理士
• 弁護士
• 公認会計士
• 信託銀行
• プライベートバンク
• 不動産会社
• 資産運用会社

などが連携し、資産全体を管理しています。

日本でも資産規模が大きくなるほど、税務・法務・不動産・金融など各分野の専門家が協力しながら運用方針を決定するケースが増えています。

東京都心の不動産が世界中の富裕層から注目される理由

東京都心の収益不動産は、日本国内だけでなく海外投資家からも高い関心を集めています。

その理由として、

• 所有権制度が整備されている
• 治安が良く、社会インフラが安定している
• 世界有数の経済都市としての集積がある
• 港区・千代田区・中央区・渋谷区・品川区などで再開発が進んでいる
• 海外と比較して投資対象として検討される機会が多い

といった点が挙げられます。

また、為替相場の変動により、日本の不動産価格が海外投資家から見て魅力的に映る局面もあります。

利回りだけでは判断しない理由

超富裕層は、表面利回りだけで投資判断をすることはほとんどありません。

例えば、

• 地方・築40年・利回り8％
• 港区・築10年・利回り3.8％

という2つの物件があった場合、利回りだけを見れば前者が有利に見えます。

しかし、超富裕層が重視するのは、

• 将来も需要が続く立地か
• 
  
• 売却しやすい資産か
• 
  
• 管理状態は良好か
• 
  
• 長期的に資産価値を維持できる可能性があるか

という点です。

そのため、購入時だけでなく、売却までを見据えた「出口戦略」を前提に物件を選ぶ傾向があります。

超富裕層が購入前に確認するポイント

物件選びでは、利回り以外にも数多くの項目を確認します。

例えば、

• 土地・建物の権利関係
• 修繕積立金の状況
• 長期修繕計画
• 管理組合の運営状況
• 建物設備の更新履歴
• 地盤・ハザードマップ
• 周辺の再開発計画
• 将来の供給予定
• 賃貸需要の推移
• 固定資産税などのランニングコスト
• 将来的な売却のしやすさ
• 
  

こうした情報を総合的に分析し、「長く保有できる資産か」という視点で判断します。

2026年以降の資産運用で注目したいポイント

現在の資産運用では、次のようなテーマが注目されています。

• 日本銀行の金融政策と金利動向
• 建築コスト・人件費の上昇
• 東京都心の大規模再開発
• インフレの継続
• 為替相場の変動
• 相続・資産承継への備え
• 
  

こうした要素は、不動産市場だけでなく、資産全体の運用戦略にも影響を与えるため、継続的な情報収集が重要です。

まとめ

超富裕層の資産運用は、「高い利回りを追い求める投資」ではなく、資産全体を守りながら、長期的に安定した収益と資産価値の維持を目指す運用が基本です。

東京都心の収益不動産は、安定した賃料収入が期待できることや、資産分散の選択肢となること、そして将来的な出口戦略を描きやすい物件が多いことから、国内外の富裕層に広く検討されています。

一方で、不動産投資は物件ごとの立地や管理状況、市場環境、融資条件などによって結果が大きく異なります。

だからこそ、利回りだけではなく、資産価値や将来性、税務・法務まで含めた総合的な視点で判断することが重要です。

株式会社仲和サービスでは、東京都心を中心とした高額収益不動産を取り扱い、国内外の富裕層・超富裕層のお客様へ、市場動向や出口戦略を踏まえたご提案を行っています。

資産を「増やす」だけではなく、「守り、次世代へつなぐ」資産運用をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。

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【2026年版】東京23区「地盤が強い高級住宅街ランキング」TOP10｜資産価値を守る"見えない価値"とは

東京都心の高級マンションや高級住宅は、「立地」「ブランド」「眺望」「駅距離」といった条件で選ばれることが多くあります。しかし、国内外の富裕層や不動産投資家が数億円規模の物件を購入する際、実はもう一つ重要視しているポイントがあります。

それが**「地盤の強さ」**です。

日本は世界有数の地震大国であり、首都東京も例外ではありません。同じ東京23区であっても、地盤の違いによって地震時の揺れやすさや液状化リスクには大きな差があります。

特に資産価値の高い高級住宅街では、歴史的にも地盤の良い高台に形成されている地域が多く、現在でもその傾向は変わっていません。

今回は、地盤の安定性という視点から、東京23区の代表的な高級住宅街をランキング形式でご紹介するとともに、なぜ地盤が不動産価値に大きく影響するのかを詳しく解説します。

なぜ今「地盤」が注目されているのか

近年、日本では地震だけでなく豪雨や台風など自然災害が頻発しています。

2024年の能登半島地震でも、建物の築年数だけではなく、「地盤条件」が建物被害に大きく影響することが改めて注目されました。

また、近年は国内の富裕層だけでなく海外投資家からも東京の高級不動産への関心が高まっています。

海外の投資家は、

• 災害リスク
• 将来の資産価値
• 売却時の流動性

まで含めて物件を評価する傾向があります。

そのため、「どこに建っているか」は、これまで以上に重要な判断材料となっています。

地盤が資産価値に与える4つのメリット

① 地震時の揺れが比較的小さい

地盤が硬い地域では、地震の揺れが増幅されにくい傾向があります。

逆に、川沿いや埋立地など軟弱地盤では、同じ地震でも揺れが大きくなる可能性があります。

建物が最新の耐震基準を満たしていても、地盤条件によって体感する揺れは異なります。

② 液状化リスクが低い

液状化とは、地震によって地盤中の砂と水が混ざり合い、地面が泥状になる現象です。

液状化が発生すると、

• 建物の沈下
• 道路の隆起
• ライフラインの損傷

などが発生する場合があります。

武蔵野台地などの高台では、このリスクは比較的低いとされています。

③ 長期的な資産価値を維持しやすい

高級住宅街はブランド力だけで価格が維持されているわけではありません。

立地だけでなく、

• 地盤
• 災害リスク
• 住環境

なども資産価値を支える重要な要素です。

長期間保有するほど、こうした「見えない価値」が評価されやすくなります。

④ 売却時にも安心材料になる

近年では、不動産購入時にハザードマップを確認する方が増えています。

将来的に売却を検討する場合でも、

「地盤が安定しているエリア」

という点は購入希望者にとって安心材料になります。

東京23区 地盤が強い高級住宅街ランキング TOP10

ランキング上位エリアの特徴

第1位 目白台・小日向（文京区）

武蔵野台地の東端に位置し、東京23区でも特に安定した地盤を持つエリアです。

歴史的にも武家屋敷が多く配置され、現在でも落ち着いた住宅街として高い人気があります。

教育機関も多く、居住環境・資産価値ともに優れています。

第2位 番町・麹町（千代田区）

皇居西側の台地に位置し、日本を代表する高級住宅街です。

番町エリアは希少性が高く、マンション価格も国内トップクラス。

地盤の良さに加え、ブランド力・利便性・資産価値のすべてを兼ね備えています。

第3位 白金台・高輪台（港区）

港区の中でも高台に位置する住宅街です。

同じ港区でも湾岸部とは地盤条件が大きく異なり、長期保有を目的とした富裕層から高い人気があります。

高級住宅街＝すべて地盤が良いわけではない

高級住宅街というだけで安心とは言い切れません。

例えば港区では、

地盤評価が高いエリア

• 白金台
• 元麻布
• 麻布台
• 高輪台
•  

一方で、

低地・埋立地に近いエリア

• 芝浦
• 港南
• 台場

では地盤条件が異なります。

同じ区内でも、町名や高低差によって評価が変わることを知っておくことが重要です。

投資家が購入前に確認したいチェックポイント

高額不動産を購入する際には、次のポイントを確認することをおすすめします。

• 地盤の種類（台地・低地・埋立地）
• 液状化ハザードマップ
• 洪水・内水ハザードマップ
• 建物の耐震性能
• 地盤調査報告書（新築の場合）
• 修繕履歴（中古マンションの場合）
• 長期修繕計画
• 管理状況

これらを総合的に確認することで、価格だけでは分からないリスクを把握できます。

地盤だけで物件を判断するのは危険

一方で、地盤だけを理由に物件の良し悪しを判断することはおすすめできません。

現在の新築マンションや大型再開発では、

• 杭基礎
• 制震構造
• 免震構造

など、高度な建築技術が採用されているケースも多くあります。

また、中古マンションでも適切な修繕が行われていれば、高い安全性を維持している建物は数多く存在します。

重要なのは、

「立地・地盤・建物・管理」の4つを総合的に評価することです。

仲和サービスでは資産価値まで見据えたご提案を行っています

株式会社仲和サービスでは、東京都心を中心とした高級マンション・収益物件を国内外の投資家へご紹介しています。

私たちは価格や利回りだけでなく、

• 地盤条件
• ハザードマップ
• 建物管理状況
• 将来の出口戦略
• 相続・税務面

まで含めた総合的なご提案を心掛けています。

数億円規模の不動産だからこそ、「見えない価値」を丁寧に分析し、お客様の大切な資産形成をサポートいたします。

東京23区で高級マンションや収益物件をご検討の際は、ぜひお気軽に仲和サービスまでご相談ください。

まとめ

不動産は「立地がすべて」と言われますが、その立地の中には「地盤」という重要な要素が含まれています。

地盤が安定したエリアは、災害リスクを抑えられるだけでなく、長期的な資産価値や売却時の安心感にもつながります。

一方で、同じ区内・同じ町名でも地形や標高によって地盤条件は異なるため、個別物件ごとの調査は欠かせません。

これから東京で高級住宅や投資用不動産をご検討される方は、価格やブランドだけでなく、「地盤」という視点もぜひ取り入れてみてはいかがでしょうか。

不動産に関してのご相談↓

2027年評価替えは売却を考えるきっかけになる？都心オーナーが確認したい3つのポイント

東京都心で収益不動産を所有しているオーナーの皆さまは、2027年度に予定されている固定資産税・都市計画税（固都税）の評価替えをご存じでしょうか。

固定資産税の評価額は原則3年ごとに見直されます。前回は2024年度で、次回は2027年度です。

港区・中央区・渋谷区・新宿区など東京都心では近年地価が上昇しており、2027年度の評価替えでは、保有コストが変動する可能性があります。

もちろん、評価替えだけを理由に売却する必要はありません。

しかし、資産価値が上昇している今だからこそ、「保有を続けるべきか」「売却して資産を組み替えるべきか」を見直すタイミングとして考える価値はあります。

今回は、都心で収益物件を所有するオーナーが確認したい3つのポイントをご紹介します。

① 資産価値は購入時より上がっていませんか？

東京都心では近年、住宅地・商業地ともに地価上昇が続いています。

その結果、

●  購入時より査定価格が上がっている

●  含み益が大きくなっている

●  海外投資家からの需要も高まっている

というケースが少なくありません。

特に港区・中央区・千代田区などでは、高値で取引される物件も増えています。

今の資産価値を把握することは、今後の資産戦略を考える第一歩です。

② 保有コストは今後どう変わるのか？

収益不動産では、賃料収入だけではなく保有コストも重要です。

固定資産税・都市計画税

●  管理費

●  修繕費

●  火災保険

●  借入金利

これらは今後も変化する可能性があります。

特に2027年度は固定資産税評価額の見直しが予定されており、地価が上昇しているエリアでは税負担が増えるケースも考えられます。

税額の増加だけで売却を判断する必要はありませんが、「今後5年間のキャッシュフロー」を一度見直してみることは重要です。

③ 今の市場なら「売却して買い替える」という選択肢もある

収益物件は「持ち続ける」だけが正解ではありません。

例えば、

       ●   利回りが低下してきた

   　　　  ●   修繕費が増えてきた

              ●   借入残高が減り、売却益が期待できる

              ●   より高利回りの物件へ資産を組み替えたい

このような状況であれば、売却によって資産を次の投資へ活用するという選択肢もあります。

特に現在は、東京都心の収益不動産に対する国内外の投資需要が堅調なため、以前よりも売却しやすい市場環境といえるでしょう。

売却するかどうかではなく、「知ること」が大切です

私たちは、

「今すぐ売却してください。」

とは考えていません。

むしろ、

●   現在の市場価格はいくらなのか。

●   あと5年保有した場合の収支はどうなるのか。

●   売却した場合、手元資金はいくら残るのか。

こうした数字を比較したうえで判断することが、資産運用では最も重要だと考えています。

不動産市場や税制は変化します。

そのため、「昔買ったからそのまま保有する」という考え方ではなく、定期的に資産を見直すことが、長期的な資産形成につながります。

無料で資産診断・売却査定を承っています

「今売るつもりはないけれど、資産価値だけ知りたい。」

「保有と売却、どちらが有利なのか比較したい。」

そのようなご相談も歓迎しております。

東京都心の収益不動産に精通した当社が、

     ●   現在の査定価格

     ●   市場動向

     ●   将来の保有コスト

     ●   売却時の収支イメージ

まで含めてご提案いたします。

資産価値が高い今だからこそ、一度ご自身の不動産の現在地を確認してみませんか。

株式会社仲和サービス

東京都中央区銀座1-14-5銀座ウイングビル８階

https://www.chuwa-service.co.jp/

03-6222-9610

info@chuwa-service.co.jp

2026年6月に入り、東京都心部の高級不動産市場では売買に関する問い合わせ件数の減少が見られるようになりました。

この状況を聞いて、「高級不動産市場は失速しているのではないか」と考える方もいるかもしれません。

しかし実際には、市場の見方を少し変える必要があります。

これまで数年間にわたり、東京の高級不動産市場は国内外の富裕層から大きな注目を集め、価格上昇が続いてきました。人気物件には購入希望者が集中し、十分な検討時間もないまま購入判断を迫られるケースも少なくありませんでした。

しかし現在、市場は過熱期から選別期へと移行しつつあります。

これは購入を検討する方にとって、むしろ好ましい環境とも言えるでしょう。

円安環境は依然として海外投資家に有利

現在も円安基調が続いており、海外投資家にとって日本不動産の魅力は依然として高い水準にあります。

世界的に見ても東京は、

・政治的安定性
・治安の良さ
・高い居住性
・透明性の高い不動産取引制度

を兼ね備えた数少ない都市です。

そのため、海外富裕層からの長期的な投資需要が急激に消える可能性は低いと考えられています。

問い合わせ減少が意味するもの

現在の問い合わせ減少は需要そのものの消失ではありません。

むしろ購入希望者が冷静に物件を見極める段階に入ったことを意味しています。

これまでの市場では、

「とにかく早く購入しなければ買えなくなる」

という心理が働いていました。

一方、現在は

・複数物件を比較できる
・価格交渉の余地が生まれる
・将来価値を冷静に判断できる

という状況が整いつつあります。

不動産投資の世界では、多くの人が熱狂している時よりも、市場が落ち着いている時の方が良い投資判断ができると言われています。

富裕層は今、どのような物件を選んでいるのか

現在でも高い人気を維持しているのは、

・麻布台ヒルズ周辺
・三田ガーデンヒルズ
・虎ノ門エリア
・赤坂エリア
・六本木エリア

など、希少性とブランド力を兼ね備えた物件です。

市場全体が停滞しているわけではなく、本当に価値のある資産へと需要が集中しています。

言い換えれば、「どの物件でも売れる時代」から「良い物件だけが選ばれる時代」へ移行しているのです。

今こそ優良物件と出会えるタイミング

過去を振り返ると、資産価値の高い不動産を取得してきた投資家の多くは、市場が最も盛り上がっている時ではなく、落ち着きを見せ始めたタイミングで行動しています。

問い合わせ件数が減少している今だからこそ、

・競争相手が少ない
・じっくり検討できる
・売主との交渉がしやすい

というメリットがあります。

将来の資産形成や資産保全を考える上で、本当に重要なのは短期的な市場の熱気ではなく、長期的な価値を見極めることです。

東京の高級不動産市場は依然として世界中の富裕層から注目される市場であり、その魅力は変わっていません。

むしろ市場が落ち着きを見せている今こそ、将来を見据えた優良物件との出会いが期待できるタイミングと言えるでしょう。

非公開物件・希少物件のご相談について

当社では東京都心部を中心に、一般公開前の物件やオーナー直接案件など、希少性の高い不動産情報も取り扱っております。

市場環境が変化している今だからこそ、資産価値の高い不動産をお探しの方はぜひお気軽にご相談ください。

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