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Q&A

カテゴリ:不動産投資教科書



Q.一棟物件と区分マンションどちらがいいのでしょうか?

A.どちらにもメリット•デメリットがあります。

一棟物件の場合は物件総額が高いですが、戸数が多いため空室リスクが軽減されます。一棟全体の管理運営は手間がかかります。区分マンションは、高級物件は別にして物件総額は抑えられますが、空室になれば収入が途絶えるリスクがあります。どちらの特性がご自身のお考えに合うかが重要になります。

 

Q.新築物件と中古物件のどちらがいいのでしょうか?

A.価格だけでなく様々なポイントを比較してみましょう。

新築は価格が高い分、最新の設備等採用されており、耐用年数も長いため、当面メンテナンス費用の不安がありません。長期ローンを組みやすいメリットもあります。中古はメンテナンス等の不安はありますが、新築より低コストで、すでに完成しているため、すぐに賃貸経営をはじめることができます。

 

Q.住宅ローンがあっても不動産投資の融資は可能ですか?

A.可能です。

住宅ローンが残っていても投資物件の融資を受けることはかのうです。借入状況や年収など様々な条件があり、融資の可否や金額は物件により異なります。金融機関によっては、マイホームを所有されている方が信用される場合もあります。ただし、返済比率や残債の金額によっては不動産のハンデとなる可能性もあります。

 

Q.自己資金はいくら必要ですか?

A.物件価格の最低1割、できれば2∼3割。

自己資金は、不動産投資を成功させる上でのポイントのひとつです。当然、物件購入額の中で自己資金額の比率が高いほど、その後の返済が楽になります。住宅ローンは違い、不動産投資では物件そのものの収益を返済にあてられるため自己資金の比率は少なくて済むと言われ、最低1割、理想は2∼3割りです。

自己資金の割合については目安であり、資産背景や状況で変化します。また融資可能額等くわしくは金融機関にお問い合わせください。

 

Q.物件選びの注意点はありますか?

A.複数ありますので慎重に選びましょう。

物件を選ぶポイントは複数あり、価格が適性かどうか、競争力のある立地かどうか、賃貸ニーズがあるか、間取りや設備はどうか、建物の状態はどうかなど様々な角度からご検討すべきです。目標を明確にしながら、検討事項にご自身の優先順位をつけ、自己資金額などと照らし合わせながら慎重に選ぶとよいでしょう。

 

Q.遠隔地の物件を買ってもいいのでしょうか?

A.問題ありませんがデメリットもあります。

遠隔地まで対象を広げることにより、物件の選択肢も増えてより良い物件を購入するチャンスが広がります。しかし、エリアによっては融資を受けにくいという問題点もあります。また、頻繁に物件を見に行くことも難しいため、信用できる管理会社をパートナーとして選ぶことが重要になります。

 

Q.築年数が古い物件の出口戦略は?

A.土地で売る、建てなおす、フルリノベーションなどです。

不動産投資で出口戦略を考える際に重要なのが「その物件を次に買う人が何年のローンを組めるか」という点です。築年数が古いとその分、融資期間が短くなるため物件は売却しにくくなります。その際の考え方として、土地で売る、建てなおす、フルリノベーションをするという選択肢が挙げられます。

 

Q.買ってはいけない物件はありますか?

A.あります。事前調査が重要です。

購入をオススメしない物件は存在します。空室が多い物件(賃貸ニーズのない物件)、災害リスク高い物件、近隣に嫌悪施設などがある物件です。違法建築物件や接道がなく再建築が難しい物件もオススメはできません。事前にしっかり調べることが重要です。

 

Q.建物の構造は木造·鉄骨·RCのどれがいいでしょうか?

A.それぞれに特徴があります。

コストや耐震性、耐久性など、それぞれ違いがあります。木造は低コストで自由度高いのが特徴で、RC鉄筋コンクリートは建築単価が高いですが大丈夫で耐久性などはアップします。鉄骨造は、コストも、耐久性も木造とRCの中間に位置すると言えます。また、税法上の法定耐用年数が違います。特徴を理解した上でご検討ください。

 

Q.不動産投資のリスクには何がありますか?

A.空室·思わぬ修繕·災害など、いくつかあります。

不動産投資最大のリスクは、収入源である家賃収入が途絶え空室が続くことです。そのため賃貸ニーズのある物件、競争力のある物件を選びましょう。その他、入居者トラブル、家賃滞納といったリスクもありますが、管理会社に委託する、家賃保証会社を利用するといったリスク回避策もあります。

 
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