超富裕層はなぜ東京都心の不動産を組み込むのか？
資産10億円超の富裕層が実践する「守り」と「攻め」の資産運用戦略
「資産運用」と聞くと、株式や投資信託、NISAなどを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。しかし、金融資産が10億円、20億円、あるいはそれ以上になる超富裕層の資産運用は、一般的な資産形成とは考え方が大きく異なります。
超富裕層にとって重要なのは、「どれだけ大きな利益を得られるか」だけではありません。
『いかに資産を守り、安定的に運用し、次世代へ承継するか』
これが資産運用の中心的なテーマとなります。
そのため、東京都心の収益不動産は、単なる投資対象ではなく、資産全体のバランスを整える選択肢の一つとして、多くの富裕層から検討されています。
本記事では、超富裕層がどのような考え方で資産を運用しているのか、そしてなぜ東京都心の不動産が選ばれているのかを詳しく解説します。
超富裕層の資産運用は「分散」が基本
金融資産が大きくなるほど、一つの資産へ集中投資するリスクは高まります。
例えば、10億円をすべて株式で運用していた場合、市場が20％下落すると資産は2億円減少します。一方、株式・債券・不動産・現金・金（ゴールド）などへ分散していれば、一つの資産価格が下落しても、資産全体への影響を抑えられる可能性があります。
そのため、超富裕層は資産を以下のように分散するケースが少なくありません。
- 国内・海外株式
- 債券
- 現金・預金
- 収益不動産
- REIT
- プライベートエクイティ
- ヘッジファンド
- 金（ゴールド）
それぞれ異なる値動きをするため、市場環境が変化しても資産全体の安定性を高める効果が期待できます。
超富裕層は「資産を増やす」より「資産を失わない」ことを重視する
一般的な投資では、「年利○％」「短期間で大きく増やす」といったリターンに注目しがちです。
しかし、超富裕層では考え方が異なります。
例えば、資産10億円を保有している方が年間5％の運用益を得れば5,000万円の利益になります。一方で、20％の損失が発生すると2億円もの資産が減少します。
資産規模が大きくなるほど、損失の絶対額も大きくなるため、「高いリターン」よりも「大きな損失を避けること」が重要になります。
そのため、価格変動の異なる資産へ分散投資し、市場環境の変化に左右されにくいポートフォリオを構築することが、超富裕層の資産運用では基本的な考え方となっています。
なぜ不動産が資産運用に組み込まれるのか
東京都心の収益不動産は、単に家賃収入を得るためだけの資産ではありません。超富裕層は、次のような点を評価して保有を検討しています。
① 安定したキャッシュフロー
賃貸住宅やオフィスなどの収益不動産は、入居者がいる限り賃料収入が期待できます。
もちろん、空室や修繕費、賃料の変動といったリスクはありますが、立地や管理状況が良好な物件では、長期的な収益が期待できるケースもあります。
株式のように日々大きく価格が変動する資産とは異なる特徴を持つため、資産全体のバランスを考えるうえで有効な選択肢となります。
② インフレへの備え
物価が上昇すると、現金だけを保有している場合は実質的な購買力が低下する可能性があります。
一方、不動産は市場環境によって賃料や資産価格が変動するため、インフレ局面では実物資産として注目されることがあります。
もちろん、すべての物件が同じような動きをするわけではありませんが、長期的な資産分散の一つとして活用される理由の一つです。
③ レバレッジを活用できる
超富裕層であっても、自己資金だけで物件を購入するとは限りません。
金融機関から融資を受けることで自己資金を効率的に活用し、残った資金を他の投資へ配分するケースもあります。
ただし、金利上昇や借入条件の変化による影響も受けるため、慎重な資金計画が必要です。
④ 相続・資産承継の選択肢
不動産は、相続税評価額が市場価格と異なる方法で評価される場合があります。また、賃貸物件については評価方法が異なるケースもあり、相続対策として検討されることがあります。
ただし、実際の税務上の取扱いは物件の状況や個別事情によって異なるため、税理士などの専門家への相談が欠かせません。
超富裕層が重視する「キャッシュフロー」という考え方
超富裕層は、資産総額だけでなく、「毎年どれだけ安定した収益を生み出せるか」も重要視しています。
たとえば、金融資産だけで運用している場合、市場の急落時に生活費や投資資金を確保するため、資産を売却せざるを得ない場面も考えられます。
一方で、収益不動産から安定した賃料収入が得られれば、資産を売却せずに資金を確保できる可能性があります。
このように、キャッシュフローを生み出す資産を組み合わせることが、長期的な資産運用では重要な考え方となっています。
ファミリーオフィスという資産管理の仕組み
海外の超富裕層では、「ファミリーオフィス」と呼ばれる専門家チームが資産管理を担うケースが多く見られます。
そこでは、
- 税理士
- 弁護士
- 公認会計士
- 信託銀行
- プライベートバンク
- 不動産会社
- 資産運用会社
などが連携し、資産全体を管理しています。
日本でも資産規模が大きくなるほど、税務・法務・不動産・金融など各分野の専門家が協力しながら運用方針を決定するケースが増えています。
東京都心の不動産が世界中の富裕層から注目される理由
東京都心の収益不動産は、日本国内だけでなく海外投資家からも高い関心を集めています。
その理由として、
- 所有権制度が整備されている
- 治安が良く、社会インフラが安定している
- 世界有数の経済都市としての集積がある
- 港区・千代田区・中央区・渋谷区・品川区などで再開発が進んでいる
- 海外と比較して投資対象として検討される機会が多い
といった点が挙げられます。
また、為替相場の変動により、日本の不動産価格が海外投資家から見て魅力的に映る局面もあります。
利回りだけでは判断しない理由
超富裕層は、表面利回りだけで投資判断をすることはほとんどありません。
例えば、
- 地方・築40年・利回り8％
- 港区・築10年・利回り3.8％
という2つの物件があった場合、利回りだけを見れば前者が有利に見えます。
しかし、超富裕層が重視するのは、
- 将来も需要が続く立地か
- 売却しやすい資産か
- 管理状態は良好か
- 長期的に資産価値を維持できる可能性があるか
という点です。
そのため、購入時だけでなく、売却までを見据えた「出口戦略」を前提に物件を選ぶ傾向があります。
超富裕層が購入前に確認するポイント
物件選びでは、利回り以外にも数多くの項目を確認します。
例えば、
- 土地・建物の権利関係
- 修繕積立金の状況
- 長期修繕計画
- 管理組合の運営状況
- 建物設備の更新履歴
- 地盤・ハザードマップ
- 周辺の再開発計画
- 将来の供給予定
- 賃貸需要の推移
- 固定資産税などのランニングコスト
- 将来的な売却のしやすさ
こうした情報を総合的に分析し、「長く保有できる資産か」という視点で判断します。
2026年以降の資産運用で注目したいポイント
現在の資産運用では、次のようなテーマが注目されています。
- 日本銀行の金融政策と金利動向
- 建築コスト・人件費の上昇
- 東京都心の大規模再開発
- インフレの継続
- 為替相場の変動
- 相続・資産承継への備え
こうした要素は、不動産市場だけでなく、資産全体の運用戦略にも影響を与えるため、継続的な情報収集が重要です。
まとめ
超富裕層の資産運用は、「高い利回りを追い求める投資」ではなく、資産全体を守りながら、長期的に安定した収益と資産価値の維持を目指す運用が基本です。
東京都心の収益不動産は、安定した賃料収入が期待できることや、資産分散の選択肢となること、そして将来的な出口戦略を描きやすい物件が多いことから、国内外の富裕層に広く検討されています。
一方で、不動産投資は物件ごとの立地や管理状況、市場環境、融資条件などによって結果が大きく異なります。
だからこそ、利回りだけではなく、資産価値や将来性、税務・法務まで含めた総合的な視点で判断することが重要です。
株式会社仲和サービスでは、東京都心を中心とした高額収益不動産を取り扱い、国内外の富裕層・超富裕層のお客様へ、市場動向や出口戦略を踏まえたご提案を行っています。
資産を「増やす」だけではなく、「守り、次世代へつなぐ」資産運用をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。
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