投資にはさまざまな種類がありますが、不動産投資は比較的リスクとリターンのバランスが取れています。
そのため、投資初心者が手を出しやすい手法ですが、知識がないまま始めてしまうのは非常に危険です。
そこで今回は不動産投資をこれから始める方に向けて、利回りとは何か、平均相場や計算方法について解説します。
不動産投資で知っておきたい「利回り」とは
利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のことです。
不動産投資における利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回りでは満室を想定した数字を出すため、計算どおりにならないこともありますが、実質利回りは流動的なものでより現実に即した数字を把握することが可能です。
不動産投資における利回りの平均相場
不動産投資の利回りがいくらになるかは条件によって変化します。
物件情報に記載されているのは表面利回りのケースが多く、諸経費は含まれていないことがほとんどです。
そのため、投資物件を選ぶ際は修繕費や管理費などの諸経費も含めて計算する必要があります。
とくに中古物件は修繕にかける費用が大きくなるため、新築物件より利回りが高いものを選択しましょう。
築年数20年なら6%前後、築年数20年以上なら7〜8%前後をおすすめします。
しかし、最近では3%前後を相場とする都心の新築マンションの需要が高まっています。
これは、人気のエリアで空室リスクを避けられることや修繕費がかからないことが主な理由です。
不動産投資における利回りの計算方法
表面利回りの計算方法は「(年間家賃収入÷物件価格)×100」で、実質利回りは「{(年間家賃収入ー年間支出)÷物件価格}×100」で計算します。
ここでは、家賃7万円で10室あったときのそれぞれの利回りをシミュレーションしてみましょう。
年間の家賃収入は「7万円×10室×12か月=840万円」であり、建築費用は1億円かかったとします。
表面利回りは「840万円÷1億円×100」で約8.4%です。
そして、実質利回りを計算するための諸経費に130万円、購入時諸経費に350万円かかったとします。
そうすると「(840万円ー130万円)÷(1億円+350万円)×100」で約6.66％です。
このように細かく計算することで、現実に近い数値を算出できます。
まとめ
不動産投資には、諸費用を計算しない見込み収益と諸費用を計算する見込み収益があります。
実質利回りのほうが現実的な数値になるため、運用計画を立てる際の参考にもなるでしょう。
利回りは高ければ高いほど良いわけではないため、平均値をしっかりと押さえておくことをおすすめします。
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