フルローンで不動産投資を始めるメリットとデメリット
〇メリット3つ
1.自己資金を温存できる
手持ち資金を使わずに投資できるため、他の投資や緊急時の備えに資金を確保できます。
2.レバレッジ効果が大きい
少ない自己資金（ゼロ）で大きな資産を運用できるため、利回りや資産形成のスピードが早まる可能性があります。
3.節税効果が期待できる
ローンの利息部分や減価償却などを経費計上でき、所得税や住民税の節税につながる場合があります。
✖デメリット（3つ）
1.キャッシュフローが厳しくなる可能性
ローンの返済額が大きくなるため、家賃収入との差額（キャッシュフロー）が少なく、空室や修繕リスクに弱くなります。
2.与信枠を大きく使う
一度に大きな借入を行うため、今後の追加融資（例えば2棟目の取得など）に影響を与える可能性があります。
3.物件選定や運営の失敗時のリスクが高い
フルローンでは少しの収支悪化でも赤字になりやすいため、慎重な物件選びと運営が求められます。
フルローンに強い金融機関（例）
※時期や属性（年収・職業・資産背景など）により条件が変動します。
1.オリックス銀行
比較的フルローンに柔軟。収益不動産向けローンの実績も豊富。属性（年収1000万円以上など）が重視される傾向あり。
2.スルガ銀行（投資向け支店）※現在は厳しめ
一時はフルローン・オーバーローンに積極的でしたが、現在はかなり慎重。とはいえ一定の属性があれば交渉余地あり。
3.日本政策金融公庫（特にアパート・戸建て向け）
自己資金の要件はありますが、比較的低金利で長期融資可能。特に初めての不動産投資家には相談しやすい存在。
4.信用金庫・地方銀行（エリアによる）
地場物件に強く、関係構築できればフルローンも可能。取引実績や信頼が重要です。
フルローンで不動産投資を成功させるには
1.利便性が高い立地
駅からの距離はもちろんのこと、都心へのアクセスが良いエリアや、再開発計画のあるエリアは将来的な価値上昇も期待できます。
2.築年数
中古物件は価格が比較的安価で、投資効率を高められる場合がありますが、修繕費用や設備更新費用などを考慮する必要があります。
3.実質利回り
想定される家賃収入、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、ローン返済額などを考慮し、キャッシュフローをシミュレーションすることが重要です。周辺の類似物件の賃料相場を調査し、適正な家賃設定を行うことで、安定した収益を確保できる可能性が高まります。
4.不動産会社の選定
会社の規模や知名度だけでなく、担当者の対応や知識、経験なども考慮しましょう。
会社の雰囲気や担当者との相性も確認することをお勧めします。
5.管理会社の選定
入居者からのクレーム対応や修繕対応の迅速さも重要なポイントです。
入居者募集や家賃管理、建物管理など、不動産投資の運用をサポートしてくれる重要なパートナーなので信頼できる管理会社を選びましょう。
