「東京の家賃が高すぎる」
そんな声をここ数年でよく耳にするようになりました。
実際に、2024年以降、東京都内の賃料は上昇を続けており、特に都心部では過去最高水準に近いエリアも出ています。
しかし一方で、現場では少し違う動きも見え始めています。
それは
「すべての物件で家賃が上がっているわけではない」
という事実です。
むしろ現在の東京の賃貸市場は、
上がる物件と下がる物件が同時に存在する“選別の時代”に入っています。
この記事では、都内賃貸の最新動向とともに、
中古・築古物件で家賃が下がり始めている理由を分かりやすく解説します。
東京の家賃は上昇している？結論は「一部だけ」
まず結論からお伝えすると、
東京の家賃は全体としては上昇していますが、すべての物件ではありません。
特に以下のような物件は、現在も賃料が上がる、もしくは維持されています。
- 新築・築浅マンション
- 駅近・人気エリア
- 設備やデザインが優れている物件
- 外国人や富裕層の需要がある物件
一方で、それ以外の物件、特に中古・築古物件では下落や調整が始まっているケースも増えています。
中古・築古で家賃が下がる
理由① 新築との格差拡大
ここ数年で最も大きな変化の一つが、新築・築浅物件のクオリティの上昇です。
- 宅配ボックス・スマートロック
- 高断熱・省エネ性能
- ホテルライクな共用部
- デザイン性の高い内装
こうした設備が当たり前になったことで、
「多少高くても新しい物件を選ぶ」傾向が強くなっています。
結果として、築古物件は相対的に見劣りし、同じエリアでも競争力を失いやすくなっています。
理由② 家賃の“限界ライン”に到達している
現在の東京は、家賃がかなり高い水準まで上昇しています。
しかし、借りる側（特に日本人）の収入はそれほど大きく伸びていません。
そのため、
- 「これ以上は払えない」
- 「この金額ならもっと良い物件を選びたい」
という心理が強くなっています。
結果として
「古いのに高い物件」は選ばれなくなり、賃料を下げざるを得ない状況が生まれています。
理由③ リフォーム・リノベーションの有無で差が拡大
同じ築年数でも、現在ははっきりと差が出ています。
● 強い中古物件
- フルリノベーション済み
- 水回りが新しい
- 内装デザインが現代的
家賃維持または上昇
● 弱い中古物件
- 設備が古いまま
- 見た目に古さが出ている
- 最低限の修繕のみ
家賃下げ・フリーレントなどで調整
つまり、
「中古だから弱い」のではなく、「手を入れていない中古が弱い」
という状態になっています。
理由④ エリアと立地で差が広がっている
もう一つ重要なのが立地です。
現在の傾向として、
● 強いエリア
- 港区・渋谷区・中央区など都心
- 再開発エリア周辺
- 駅近（徒歩5分以内）
賃料維持・上昇
● 弱いエリア
- 準都心・郊外
- 駅徒歩10分以上
- 競合物件が多い地域
空室増加 → 家賃下落圧力
特に築古×駅遠の組み合わせは、今後さらに厳しくなる可能性があります。
実際に起きている「賃料の二極化」
現在の東京賃貸市場は、シンプルに言うと次の構造です。
▼上がる物件
- 新築・築浅
- 好立地
- リノベ済み
家賃上昇または高止まり
▼下がる物件
- 築20年以上
- 設備が古い
- 中途半端な立地
家賃下げ・条件緩和（礼金ゼロ・フリーレント）
つまり、
「東京の家賃は上がっている」というより
「選ばれる物件だけが上がっている」状態です。
借りる人にとってはチャンスもある
この状況は、借り手にとっては必ずしも悪い話ではありません。
なぜなら、
探し方によっては“割安な物件”が出始めているからです。
例えば、
- 少し築年数を妥協する
- 駅距離を数分広げる
- リノベ物件を狙う
こうした工夫で、
相場より条件の良い物件に出会える可能性があります。
オーナー側は「何もしないと下がる時代」
一方でオーナーにとっては注意が必要です。
これまでのように
「東京だから家賃は上がる」
という時代ではなくなっています。
今は、
「対応しない物件は下がる」時代です。
- 設備更新
- リノベーション
- ターゲットの見直し
これらを行わない場合、
気づかないうちに“選ばれない物件”に入ってしまう可能性があります。
まとめ｜東京の賃貸は“選別の時代”へ
最後にまとめです。
東京の家賃は上昇しているが、それは一部の物件のみ。
中古・築古ではすでに下落が始まっているケースもある。
そして最も重要なのは、
「東京の賃貸市場は“上昇局面”ではなく、“選別局面”に入っている」
という点です。
これからは、
- どのエリアか
- どの築年数か
- どんな状態の物件か
によって、賃料の動きは大きく変わっていきます。
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