低い金利で融資を受けるコツ
不動産融資において、利回り（特に銀行評価における利回り）を下げるためには、物件の条件を慎重に選定することが重要です。銀行が低い利回り（＝高い評価額）で融資を実行するために好む物件の特徴を挙げると、以下のようになります。
1. 立地条件
都市部・主要駅近：都心や地方中核都市の駅徒歩圏内（特に徒歩10分以内）は評価が高くなりやすい。
人口流入が多いエリア：人口減少地域よりも、転入者が多いエリアの方が評価が高くなる。
商業・教育・医療施設が充実しているエリア：生活利便性が高いエリアの物件は空室リスクが低いため、銀行の評価も高くなる。
2. 物件の種類
新築または築浅（築10年以内が理想）：築年数が古いと法定耐用年数の残存期間が短くなり、融資期間が短くなるため、銀行評価が下がりやすい。
RC造・鉄骨造（木造より有利）：耐用年数が長いため、評価が高くなる傾向にある。
ファミリー向けより単身者向け（エリアによる）：都心部ではワンルーム・1Kなどの単身者向けの需要が高い。
3. 賃貸需要
空室リスクの低い物件：駅近、大学・オフィス街の近くなど、継続的に入居需要が見込める物件。
賃料が相場より適正または低め：相場より極端に高い賃料で貸し出されている物件は、評価時に減額されやすい。
サブリース契約がない方が有利：銀行によっては、サブリースを評価に含めないことがあるため。
4. 売買価格と銀行評価
実勢価格と銀行評価の差が小さい：銀行の評価額（積算評価や収益還元法による評価）が売買価格に近いほど、融資が付きやすくなる。
売却事例の多いエリア：周辺に売却実績が多いと、銀行も評価額を算出しやすく、低い利回りでの融資が通りやすい。
5. 融資における有利な条件
法人所有の方が評価が高くなりやすい：個人より法人での購入の方が、融資条件が良くなるケースがある。
自己資金が多いほど評価が上がる：フルローンよりも自己資金を多く入れた方が、銀行の評価が高まりやすい。
信頼性の高い管理会社が運営：管理状況が良い物件は、銀行の評価も高くなる。
まとめ
利回りを下げる（＝評価額を上げる）ためには、「好立地・築浅・RC造・低空室率・銀行評価の高いエリア」 という条件が重要です。特に「銀行の評価額が高い物件＝積算評価や収益還元法で高く評価される物件」を意識すると、低利回りでの融資を受けやすくなります。
もし具体的な物件条件や銀行ごとの融資基準を知りたい場合は、もう少し詳しくお手伝いできますよ！
